V čem se liší zpětná hypotéka od klasické hypotéky?

O hypotéku byste měli žádat v aktivním věku, pokud jste již v důchodu, jsou Vaše šance na získání hypotečního úvěru nulové. Toto tvrzení však neplatí u produktu s názvem zpětná (reverzní) hypotéka, která je určena výhradně seniorům. Kdo a za jakých podmínek může zpětnou hypotéku získat? Jak se tato půjčka splácí a kdo na ní nejvíce vydělá?

Zpětná hypotéka – peníze navíc na stáří, nebo léčka na důvěřivé seniory?

S klasickou hypotékou má zpětná hypotéka, která také získala označení seniorská hypotéka, společné pouze to, že dochází k omezení vlastnického práva vkladem zástavního práva k nemovitosti. Tento produkt je určen výhradně pro seniory starší 60 let, kteří vlastní nemovitost, ve které bydlí, a nutně potřebují finanční injekci nebo jen hledají přilepšení k nízkému důchodu. Na jedné straně stojí poskytovatel zpětné hypotéky (nebankovní společnost), který výměnou za vložení zástavního práva na dům či byt poskytne seniorovi jednorázový finanční obnos nebo bude vyplácet pravidelnou rentu. Na druhé straně je dlužník, příjemce půjčky či pravidelné renty.

Na jaké výhody láká zpětná hypotéka?

Na první pohled by se mohlo zdát, že se jedná o výhodný produkt, který nabízí starším lidem možnost, jak zvýšit svou životní úroveň. Jakmile ale nahlédneme tomuto produktu blíže na zoubek, zjistíme, že není všechno zlato, co se třpytí. Vlastník nemovitosti se zaručí nemovitostí a za to získá doživotní rentu či jednorázovou částku, kterou není nutné pravidelně splácet. Věřitel po vás dokud žijete nechce ani splátku jistiny, ani úroku. Důchodce je navíc uchlácholen tím, že i nadále zůstává vlastníkem nemovitosti.

Na zpětné hypotéce vydělá především její poskytovatel

A teď si ukážeme, jak to je v reálu. Tím, že důchodce zůstává vlastníkem, má povinnost hradit veškeré náklady spojené s provozem a nutnou údržbou nemovitosti, aby nedošlo ke snížení její hodnoty. Nemovitost musí být samozřejmě pojištěna, pojištění hradí také vlastník. Dále pak důchodce zaplatí náklady v podobě poplatku za uzavření smlouvy, za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a za odhad nemovitosti.

Dům či byt je již nadosmrti zatížen hypotékou. Bez souhlasu poskytovatele tedy nemůžete dům prodat, rekonstruovat, převést jej na jiného vlastníka ani použít jako předmět ručení v případě, že byste chtěli svým dětem pomoci k získání hypotéky.

Váš věk rozhodne o tom, kolik za nemovitost dostanete

Výše úvěru, kterou výměnou za zástavu nemovitosti dostanete, se bude lišit podle stavu nemovitosti a věku žadatele o úvěr. Obecně platí, že čím hodnotnější nemovitost vlastníte a čím starší jste, tím více peněz dostanete. V praxi si žadatel přijde na maximálně 10 – 50 % hodnoty nemovitosti.

Jak ven z pasti jménem Reverzní hypotéka?

Jak už jsme zmínili, zdánlivou výhodou zpětné hypotéky je to, že se půjčka nemusí pravidelně splácet. Důchodce tedy nic nesplácí, což však neznamená, že se nikde nesčítají úroky, které je spolu s dlužnou jistinou po smrti vlastníka nemovitosti nutné uhradit. Ke splacení jistiny úvěru včetně připsaných úroků dochází obvykle až po smrti seniora, kdy je vzniklý dluh řešen v rámci dědického řízení.

Prodej nemovitosti po smrti dlužníka však není nezbytně jedinou cestou, jak úvěr splatit. Dědicové mohou vyplatit úvěr ze svého a nemovitost jim v takovém případě zůstane.

Předčasné splacení reverzní hypotéky? Ano, je to možné

Úvěr lze také předčasně splatit, ovšem výše úroků a RPSN odpovídají přibližně úročení klasických spotřebitelských úvěrů, takže se bavíme o úrokových sazbách kolem 10 – 12 %. K předčasné úhradě dluhu ještě před smrtí dlužníka tak nedochází příliš často, protože se ve finále jedná o poměrně drahý produkt, který sice nesplácíte, ale jednou draze zaplatíte svou nemovitostí.

Banky dávají od zpětných hypoték ruce pryč

Žádná česká banka vám zatím zpětnou hypotéku nenabídne, i když některé tuto možnost do budoucna nevylučují. Pokud vás tedy někdo v blízké době osloví s nabídkou reverzní hypotéky, bude to pouze nebankovní poskytovatel úvěrů. O to více byste měli být obezřetní při čtení všech smluvních podmínek. Podmínky poskytnutí zpětné hypotéky totiž nejsou v české legislativě nijak konkrétně vymezeny, v podstatě se jedná o spotřebitelský úvěr, a proto se v praxi také dost často podmínky této hypotéky liší.

Hypotéka na cokoli? Americká hypotéka

Pokud potřebujete větší finanční obnos, můžete se zaručit nemovitostí a chcete nižší úrokovou sazbu než v případě klasických spotřebitelských úvěrů, je možným řešením americká hypotéka. Od klasické hypotéky se liší tím, že ji můžete použít na cokoli a splatnost si na rozdíl od spotřebitelského úvěru můžete natáhnout klidně i na 20 let. I když se jedná o produkt, který nabízí také banky, zástavě nemovitosti se ani zde nevyhnete. Proto důkladně zvažte, jaké jsou vaše možnosti a zdali budete schopni půjčku splácet také v budoucnu.