Předčasné splacení hypotéky se prodraží.

Za nedodržení smlouvy bude klientům hrozit výrazně vyšší sankce než dosud. Na druhou stranu se rozšíří okruh situací, kdy lze hypotéku předčasně splatit zdarma.

Za předčasné splacení hypotéky během fixačního období si banky budou moct účtovat řádově i desítky tisíc místo dosavadních stovek korun. Umožní to novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou v listopadu schválili poslanci na návrh ministerstva financí. Na konci roku vyšla ve Sbírce zákonů.

Nová pravidla předčasného splacení začnou fungovat od září 2024. Změny se dotknou jak zcela nových, tak i stávajících smluv. Těch stávajících ale až od začátku nové fixace (sjednání pevné úrokové sazby na určité období), a to nejdříve od září 2024.

Jako „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením,“ budou moct banky po klientech nově požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Má to ale strop: maximálně banky mohou chtít jedno procento ze splácené částky.

„Poplatek“ za předčasné splacení bude nižší, než ministerstvo financí původně navrhovalo. Místo dvou procent je zastropován jedním procentem. Schválená novela konkrétně připouští „0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %“.

Klienti už dosud mají ze zákona několik možností, jak úvěr na bydlení předčasně splatit zcela zdarma. Vedle konce fixačního období jde o „sociálně či zdravotně citlivé“ situace: především při dlouhodobé nemoci, invaliditě nebo úmrtí buď dlužníka, nebo jeho manžela či partnera, pokud to výrazně sníží schopnost splácet. Každý rok – měsíc před „výročím smlouvy“ – navíc může dlužník splatit až čtvrtinu zbývající jistiny. Výjimkou je také plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.

Schválená novela okruh těchto situací – možnost předčasného splacení bez sankce – ještě rozšiřuje. Nově půjde také o prodej nemovitosti, jíž se úvěr týká (v současnosti může banka požadovat až jedno procento předčasně splácené jistiny, respektive 50 tisíc korun), pokud od uzavření smlouvy o úvěru uplynulo alespoň 24 měsíců. A sankce nebude hrozit ani při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud se vypořádání týká nemovitosti, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění.

ČNB měla přísnější výklad

Ministerstvo vychází vstříc dlouhodobé snaze bank o spravedlivější výpočet. Dosavadní výklad České národní banky totiž zvýhodňuje klienty, kteří přitom s podmínkami smlouvy dobrovolně souhlasili.

Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016 a vedle nových hypoték se týká i těch starších, pokud nové fixační období začalo po tomto datu.

Zákon tehdy jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu z celkové výše úvěru. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.

V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady.

Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 stanoviskem: Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou podle ČNB po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun.

Banky podle ČNB nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňovala ČNB.

Vysoké poplatky za předčasné splacení požadovaly po klientech především Komerční banka (včetně stavební spořitelny Modrá pyramida) a UniCredit Bank. Klientů se postupně zastali jak finanční arbitr, tak Česká národní banka a loni i první soud.

Většina bank sice respektovala výklad ČNB, usilovala však o změnu zákona. Zdůrazňují, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt,“ vysvětloval Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.

„S ohledem na rozsáhlé možnosti, které zákon dlužníkům dává ohledně předčasného splacení zcela zdarma (nyní tímto návrhem rozšiřované o další dvě možnosti) se výpočet nákladů týká především těch spotřebitelů, kteří nemají v úmyslu úvěr „splatit“ a zbavit se tak dluhu, ale refinancovat jej během období fixace úrokové sazby z důvodu aktuálně nižších sazeb na trhu. Tedy těch, kteří fakticky chtějí svůj dluh pouze „přemístit“ k poskytovateli, který nabízí levnější financování,“ podotýká ministerstvo financí.

„Bez jasně definované logiky stanovení účelně vynaložených nákladů v situaci, kdy na trhu bude docházet k poklesu zápůjčních úrokových sazeb, může dojít ke snížení ochoty bank poskytovat pro spotřebitele dlouhodobé fixace (zejména v období nízkých úroků), riziku zvyšování sazeb úroků, obecnému zpřísňování podmínek pro získání hypotéky,“ vysvětluje ministerstvo a souhlasí tak s předchozí argumentací bank.

S podobným návrhem přišel už předloni poslanec za ANO Jan Řehounek. Takzvaný přílepek k balíčku změn, které měly podpořit rozvoj kapitálového trhu, ale – stejně jako celý balíček – poslanci nestihli do voleb schválit. Balíček teď prosadila současná vláda, jeho součástí jsou třeba změny státní podpory penzijního spoření nebo rozšíření daňových výhod i na investice a na pojištění dlouhodobé péče.

Účelně vynaložené náklady? Nově i úrokový rozdíl

Novela stanoví, že za účelně vynaložené lze považovat administrativní náklady předčasného splacení (nově dostanou strop: maximálně 1000 Kč) a takzvaný úrokový gap za předpokladu, že součet těchto kategorií nákladů je kladný. Stropem je jedno procento z předčasně splácené jistiny. Banky dál nemají nárok na ušlý zisk.

Zmíněný gap je podle ministerstva „rozdíl mezi úrokem, který by dlužník zaplatil podle smlouvy do konce doby fixace úrokové sazby bez využití předčasného splacení (původní úrok), a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho rezidenční úvěr úročen referenční úrokovou sazbou (referenční úrok). Z pohledu věřitele je referenční úrok obnosem, který by získal tehdy, pokud by předčasně splácenou jistinu okamžitě poskytl na trhu jinému dlužníkovi za aktuální tržní zápůjční sazbu“.