Jaké jsou nejčastější chyby při sjednávání hypotéky?

Hypoteční úvěr je významný bankovní produkt, který si většina lidí sjedná jednou za život. Představuje závazek i na několik desítek let a zároveň s sebou nese mnoho rizik. Mnoho lidí při sjednávání správně nerozumí všem podmínkám a nedokáže rizika hypotéky dostatečně vyhodnotit. Snadno tak dělají chyby, které je v lepším případě stojí peníze navíc.

1. Špatná platební morálka a dluhy

Mnozí lidé si neuvědomují, že před žádosti o hypotéku je důležité sledovat vlastní zadluženost. Banky žadatele a jejich existující dluhy pečlivě posuzují. Je proto klíčové mít všechny závazky řádně a včas splacené.

Pokud jste se v minulosti dostali do prodlení se splátkou některého z předchozích úvěrů, tato informace je zapsaná v dluhových rejstřících – což může vést i k zamítnutí žádosti o hypotéku ze strany banky. Hodí se vědět, že záznamy v rejstříku dlužníků se mažou po 4 letech od data, kdy byl daný závazek uhrazen.

2. Přehlížení konkurenčních nabídek

Češi jsou všeobecně známí svou konzervativností a často se neochotně přesouvají z jedné banky do druhé. Mnoho lidí tak zanedbává důkladné porovnání nabídek různých bank.

Nalijme si čistého vína – to, že jste dlouholetým klientem „vaší“ banky, ještě nutně neznamená, že vám to přinese nějaké výhody. Přestože dlouhodobé zkušenosti s vedením vašeho účtu mohou podpořit důvěru banky, není zaručeno, že vám nabídne ty nejvýhodnější podmínky a nejnižší úrokovou sazbu.

Banka, ve které máte účet, může získat informace o vašem finančním chování, například z vašich transakcí. Pokud například zjistí, že pravidelně sázíte peníze v sázkových kancelářích, nebo že všeobecně holdujete hazardu, může to považovat za rizikový faktor a zvýší vám konečnou úrokovou sazbu – a v krajním případě vaši žádost o hypotéku zamítne.

Naopak jiné banky mohou mít akční nabídky, které by se vám mohly vyplatit. Proto je vždy dobré porovnat co nejvíce nabídek.

3. Nedůvěra k finančnímu poradenství

Dle nedávného průzkumu více než polovina Čechů nikdy nevyužila služby finančního poradce. Zdá se, že mnoho lidí finančním poradcům nedůvěřuje a raději řeší všechno takzvaně po vlastní ose.

Služby zkušeného hypotečního poradce ovšem mají nesporné přínosy. Školený expert vám pomůže zjednodušit a zefektivnit celý proces vyřízení hypotečního úvěru. Navíc vás jeho služby obvykle nic nestojí – finanční poradci jsou odměňováni provizí ze sjednaných hypotečních úvěrů, které jim platí banky.

4. Neznalost maximální výše hypotéky

Mnoho lidí nemá povědomí o tom, kolik finančních prostředků jim banka v rámci hypotečního úvěru může poskytnout. Tyto částky mají předepsané limity od ČNB, které banky musí dodržovat. Proto vám aktuálně žádný poskytovatel nepůjčí 100 % hodnoty pořizované nemovitosti.

Banka většinou poskytne úvěr maximálně do výše 90% (pokud jste mladší 36 let) hodnoty nemovitosti, případně do 80% hodnoty nemovitosti (u žadatelů starších 36 let). Pokud se na koupi nemovitosti více podílíte sami, může to vést k výhodnější úrokové sazbě. Je důležité mít na paměti, že hodnota nemovitosti není totožná s její pořizovací cenou. Banka bere v úvahu hodnotu stanovenou znaleckým posudkem, který provede pověřený znalec.

Je tedy nutné počítat s tím, že banka bude požadovat, abyste část ceny nemovitosti hradili z vlastních zdrojů. Pokud žadatel tuto částku nemá k dispozici, nemůže získat hypotéku. V takovém případě však může být řešením zastavit další nemovitost, pokud ji žadatel vlastní (případně získání souhlasu rodičů se zástavou jejich nemovitosti).

Dalším faktorem při schvalování hypoték jsou interní předpisy bank a ostatní regulatorní opatření ČNB. Tyto faktory ovlivňují posouzení bonity klienta na základě jeho příjmů a výdajů. Na základě těchto informací banka určí maximální částku, kterou může klientovi poskytnout.

5. Úroková sazba není vše

Při výběru hypotéky je důležité zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale také další náklady, které s úvěrem souvisejí. Někteří lidé se zaměřují pouze na nízkou úrokovou sazbu, aniž by brali v úvahu další poplatky a náklady spojené s poskytnutím a správou úvěru.

Při porovnávání nabídek je proto vhodné zaměřit se na ukazatel RPSN (roční procentní sazba nákladů), který zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale také všechny související poplatky a náklady. Tím získáte přesnější přehled o celkových nákladech spojených s hypotékou.

Nezapomínejte, že vyšší poplatky a náklady mohou v konečném důsledku převýšit úsporu z nižší úrokové sazby. Pečlivě tak zvažte všechny možné aspekty a vyberte hypotéku, která nabízí optimální kombinaci nízkých nákladů a výhodných podmínek.

6. Nesprávně zvolená doba fixace

Při sjednávání hypotéky je důležité pečlivě zvážit délku doby fixace. Příliš krátká doba fixace může vést k nejistotě ohledně výše splátek po skončení fixačního období. Naopak, příliš dlouhá doba fixace může být nevýhodná v případě poklesu úrokových sazeb v budoucnosti. Je proto důležité brát v úvahu své finanční možnosti a preference a vybrat si vhodnou dobu fixace.

Berte také v potaz, že i ekonomický cyklus hraje významnou roli, avšak předpovězení budoucích úrokových sazeb je velmi obtížné. Nikdo nedokáže s jistotou předpovědět, jak se úrokové sazby budou vyvíjet za rok, ba co teprve za pět a více let. Je proto důležité přistupovat k volbě doby fixace s obezřetností a informovaností, aby byla zvolena optimální strategie v souladu s osobními potřebami a očekáváními.

7. Špatné rozložení splátek v čase

Někdy klienti volí příliš krátkou dobu splatnosti hypotéky, což způsobuje vysoké měsíční splátky a přetížení rozpočtu domácnosti.

Při delší době splatnosti hypotéky máte obvykle nižší měsíční splátky, což vám dá větší finanční volnost. Snáze totiž uvolníte část příjmů, které následně můžete vložit do různých spořících nebo investičních produktů. Tímto způsobem si vytvoříte rezervu, která vám v průběhu 10/15/20 a více let pomůže snížit zůstatkovou částku hypotéky – možná ji ji předčasně splatit. Nakonec tak za hypotéku zaplatíte méně, než jste při uzavření smlouvy původně očekávali.

Je tedy důležité zvážit svou finanční situaci a zvolit optimální dobu splatnosti hypotéky, která vám bude vyhovovat. Usilujte o rovnováhu mezi výší měsíčních splátek a možností vytvoření finanční rezervy pro budoucnost.

8. I budoucnost je důležitá

Splácení hypotéky je maraton, ne sprint. Je důležité, abyste při uzavírání hypotečního úvěru zvážili budoucí výdaje a události, které by mohly mít vliv na vaši finanční situaci. Může jít o rozšiřování rodiny, růst nákladů na bydlení nebo nepříjemnosti jako ztráta zaměstnání či delší nemoc.

Je nezbytné být připraven na nepředvídané výdaje a zvážit, zda jste schopni splácet hypotéku i v případě náhlých finančních změn. Stojí za to mít dostatečný finanční polštář, abyste byli schopni čelit nečekaným situacím a zvládli úvěr dlouhodobě splácet.

9. Nedbalé čtení smluvní dokumentace

Až nezvykle velký počet lidí zanedbává důležitost smluvních podmínek a pořádně je nečte. Mnoho lidí ani nezjišťuje, jaké „háčky“ se v dané smlouvě skrývají.

Například: Co se stane, pokud budete chtít prodat nebo pronajmout nemovitost bez souhlasu banky? Budete muset dodat určité dokumenty? Jak to bude s mimořádnými splátkami? Jsou za ně nějaké sankce?

Odpovědi na tyto otázky a mnoho dalšího se dozvíte, pouze pokud si pečlivě přečtete smluvní podmínky. Je důležité prostudovat každý dokument, který je součástí smlouvy, a pokud vám něco není jasné, poraďte se s hypoteční poradcem nebo zaměstnancem banky. Je lepší být dobře informovaný a rozumět tomu, co přesně podepisujete, abyste se vyhnuli nežádoucím situacím a překvapením v budoucnosti.

10. Nevhodný výběr pojištění hypotéky

Při sjednávání hypotéky vám banka mnohdy jako součást smlouvy nabídne pojištění schopnosti splácet, což vám může zajistit výhodnější úrokovou sazbu. Je však důležité si uvědomit, že takové pojištění má i své mínusy. Ve výsledku můžete zaplatit více, než kdybyste měli hypotéku s mírně vyšším úrokem.

Samozřejmě je rozumné mít hypotéku pojištěnou pro případ, že byste nebyli schopni splácet. Je však nezbytné se důkladně seznámit s podmínkami pojištění (včetně výluk a omezení) a porovnat nabídku s jinými pojišťovnami. Zkušený finanční poradce vám může pomoci vyhodnotit různé možnosti a nabídnout vám nejlepší řešení, na které byste sami pravděpodobně nenarazili.