Jak na prodej a koupi nemovitosti se zástavním právem?

Zjistili jste, že je Vám byt, který jste si před pár lety pořídili, malý? Nebo jste se zkrátka rozhodli, že dáte městu sbohem a přestěhujete se do domu, který bude blíže přírodě? Pokud je pro Vás jedinou překážkou k tomu, tento krok učinit, nesplacená hypotéka, nemusíte dál váhat. Prodej a koupě nemovitosti se zástavním právem dnes představuje zcela běžnou praxi a není třeba se toho nijak obávat. Důležité je postupovat odpovídajícím standardizovaným postupem. 

Zástavní právo k nemovitosti

Zástavní právo je právní institut sloužící k zajištění pohledávky a využívá se jako pojistka pro případ, že by dlužník nebyl schopen svůj dluh splácet. Nejčastěji se s ním setkáte u hypoték a dalších realitních transakcí. Zástavní právo smluvní musí být vždy zapsané v katastru nemovitostí, čímž je lehce dohledatelné a lze tak rychle a jednoduše zjistit, zda je danou nemovitostí ručeno.

Jak prodat či koupit nemovitost, na které je vázáno zástavní právo?

Obecně lze říci, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti, která je předmětem koupě, nijak nebrání prodeji ani koupi nemovitosti. Pro kupujícího však představuje zástavní právo jisté riziko, a proto je na místě mít vždy řádně ošetřeno, aby v souvislosti s koupí nemovitosti došlo k úhradě pohledávky věřitele. Zejména pak k zániku a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

1. Kupní smlouva – existenci zástavního práva na nemovitosti je nutné specifikovat do kupní smlouvy a do předchozí dokumentace ujednané za účelem převodu (rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní). V rámci kupní smlouvy také vymezit způsob úhrady a převodu kupní ceny tak, aby byl vyplacen dluh, který zajišťuje zástavní právo na nemovitosti. Do smlouvy pak nezapomenout zahrnout ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy pro případ, že zástavní právo z nějakého důvodu nakonec nebude vymazáno.
2. Potvrzení o výši zajištěného dluhu – kupující by si měl vyžádat od prodávajícího potvrzení o výši zajištěného dluhu a souhlas banky s převodem nemovitosti. Potvrzení banky by mělo rovněž obsahovat prohlášení, že po úhradě dluhu bude vydáno potvrzení o zániku zástavního práva a učiněn výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí. Takové potvrzení banky pak uvést jako přílohu kupní smlouvy.
3. Převod peněz jen s úschovou – koupě či prodej nemovitosti je administrativně složitá záležitost, při které se nevyplatí šetřit na nákladech úschovy. V úschovní smlouvě je zapotřebí vymezit postup převodu jednotlivých částí kupní ceny, a to bance prodávajícího k úhradě dluhu a zbývající části kupní ceny prodávajícímu (obvykle po vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího a předložení výpisu z katastru nemovitostí).

Hypotéka na nemovitost se zástavním právem

Předpokládejme, že kupující bude nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Bance musí doložit veškeré dokumenty a projít schvalovacím procesem. Hypotéka bude zajištěna pořizovanou nemovitostí. Stejně jako v případě refinancování hypotéky se zástavní právo banky, u které si kupující hypotéku sjednává, zapíše na katastr jako druhé v pořadí.

Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, převodem peněz mezi bankami dojde k úplnému splacení hypotéky. Banka prodávajícího vystaví potvrzení o zániku pohledávky, to se následně vloží na katastr nemovitostí a původní zástavní právo bude vymazáno, nové bude zapsáno jako první v pořadí.

Je možné převzít stávající hypotéku?

Pokud to banka umožní, může se prodávající s kupujícím dohodnout, že převezme danou nemovitost i se stávající hypotékou. Banka bude u kupujícího postupovat, jako by žádal o novou hypotéku a bude prověřovat jeho schopnost úvěr splácet. Hypotéka se přebírá s původní úrokovou sazbou a veškerými smluvními podmínkami. Na vázaný účet kupující složí částku odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky. Nemovitost se následně na katastru nemovitostí přepíše na nového majitele a peníze budou uvolněny na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost zůstává stále ve prospěch banky.