Jak na předčasné splacení hypotéky?

Lze předčasně splatit hypotéku? Takovou otázku si klademe nejčastěji, když zvažujeme prodej nemovitosti. Odpověď zní: ano, ale… dřívější splacení hypotéky může být úplně zdarma nebo Vás může stát až 50 000 Kč. Poradíme Vám, jak zvládnout mimořádné splátky hypotéky bez sankcí.

Předčasné ukončení hypotéky může mít mnoho důvodů, ale zdaleka nejčastější je prodej nemovitosti a koupě nového bydlení. Jestli vás zajímá toto téma, podívejte se také na článek Prodej bytu s hypotékou, kde vás provedeme čtyřmi hlavními scénáři takového prodeje. Záleží totiž i na tom, jaké financování zvolí kupující.

Když chcete nemovitost prodat, v Maximě vám taky umíme vyplatit až 80 % ceny vaší nemovitosti předem, abyste mohli využít možnost předčasného splacení hypotéky, ještě než nemovitost prodáte.

Zjistěte si konec fixace hypotéky

Když vás čeká předčasné splacení hypotečního úvěru, zkontrolujte si dvě věci: konec fixace a datum uzavření smlouvy. Od těchto údajů se totiž odvíjejí vaše možnosti, jak hypotéku splatit, a také výše případných poplatků a sankcí. Fixace je doba, po kterou máte nastavenou pevnou úrokovou sazbu. Splacení hypotéky mimo fixaci je vždy jednodušší, než když fixační doba teprve běží.

U data uzavření smlouvy o hypotečním úvěru je rozhodující, jestli byla uzavřena po 1. 12. 2016, nebo ne. Předčasné splacení hypotéky se totiž řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (zák. č. 257/2016 Sb.). Ten nabyl účinnosti 1. 12. 2016 a vztahuje se na všechny smlouvy o hypotečnímu úvěru uzavřené po tomto datu. Týká se ale i hypoték uzavřených před 1. 12. 2016, pokud u nich uplynula fixační doba.

Jestliže jste smlouvu o hypotečním úvěru uzavřeli před 1. 12. 2016 a fixační doba ještě neuplynula, budou se podmínky předčasného splacení řídit vaší smluvní dokumentací (která nejspíš nebude moc výhodná). Podrobné vyčíslení nákladů spojených s předčasným splacením vám poskytne vaše banka.

Předčasné splacení hypotéky bez sankce

Předčasné splacení hypotéky zdarma znamená žádné poplatky za zpracování žádosti o předčasné splacení úvěru, žádné smluvní pokuty, žádné budoucí úroky, o které banka předčasným splacením přijde. Úroky z hypotéky zaplatíte pouze k datu, kdy hypotéku předčasně splatíte.

Nárok za předčasné splacení hypotéky zdarma máte v těchto případech:

1. Splacení hypotéky na konci fixace

Pokud se blíží konec fixace hypotéky a vy můžete s předčasným splacením hypotéky pár týdnů/měsíců počkat, udělejte to. Poté, co vám banka po skončení fixačního období sdělí novou úrokovou sazbu na následující období, máte celé 3 měsíce na to, abyste zdarma splatili hypotéku.

2. Splacení hypotéky v těžkých životních situacích

Zákon definuje těžké životní situace tak, že výrazně klesne schopnost dlužníka splácet hypoteční úvěr a stane se tak proto, že:

• hypoteční dlužník zemře, stane se invalidním nebo je dlouhodobě nemocný,
• případně zemře, stane se invalidním nebo dlouhodobě onemocní jeho manžel/ka nebo partner/ka.

Nezáleží na tom, zda se hypotéka splácí např. ze životního pojištění zemřelého nebo z vlastních zdrojů. Předčasné splacení hypotéky bez sankce je možné, pokud je splněna podmínka těžké životní situace a zároveň musí být výrazně snížena schopnost splácet hypotéku (např. chod domácnosti je najednou financován pouze z jednoho příjmu).

3. Mimořádná splátka hypotéky na výročí

Blíží se výročí uzavření vaší hypoteční smlouvy? A máte volné finanční prostředky? Měsíc před datem, kdy jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru, je vždy možná mimořádná splátka hypotéky ze zákona, takže ji musí umožnit každá banka.

Tato předčasná splátka hypotéky může dosáhnout až 25 % z celkové výše hypotečního úvěru. Banka si za tyto výroční mimořádné splátky hypotéky nesmí účtovat nic navíc. Částka 25 % se počítá z výše původní hypotéky.

4. Kdykoliv, když je hypotéka bez fixace

Jestliže nemáte fixovanou úrokovou sazbu, kdykoliv bude možné předčasné splacení hypotéky bez poplatků. To se týká všech hypotečních smluv bez výjimky, včetně smluv uzavřených před 1. 12.

Poplatek za předčasné splacení hypotéky

Pokud nemůžete počkat na skončení fixace nebo aspoň na výročí fixace, potřebujete vědět, jaké jsou sankce za předčasné splacení hypotéky v době fixace.

Aby vám banka neúčtovala vysoké smluvní pokuty či jiné kompenzace za budoucí úroky (o které předčasným splacením přijde), musí vaše hypotéka běžet alespoň dva roky. Zároveň je předčasné splacení možné jenom tehdy, když prodáváte nemovitost, kterou jste si na hypotéku pořídili.

Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

Máte-li peníze navíc dřív než po dvou letech od sjednání své hypotéky, raději tyto peníze někam uložte nebo využijte jinak. Předčasné splacení hypotéky se vám nevyplatí.

Sankce za předčasné splacení hypotéky

Podle zákona o spotřebitelském úvěru platí, že banka může požadovat pouze takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. To je velká změna oproti stavu před 1. 12. 2016 — před tímto datem banky běžně účtovaly klientům vysoké smluvní pokuty, které jim kompenzovaly ušlý zisk z budoucích úroků.

Výši těchto účelně vynaložených nákladů omezuje zákon třemi limity:

• Nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky.
• Nesmí být vyšší, než kolik byste zaplatili na úrocích do konce vaší fixace.
• Maximální strop je 50 000 Kč.

Jak se v těchto limitech zorientovat? Jednoduše. Platí pro vásten, který je nejnižší.

Příklad: Manželé Novákovi platí měsíční splátku hypotéky 10 000 Kč, z toho 6 000 Kč jsou úroky. Potřebují svoji nemovitost prodat a předčasně splatit hypotéku. Banka jim vyčíslila k doplacení 3 miliony korun. Manželé Novákovi zaplatí v souvislosti s předčasným splacením hypotéky maximálně 30 000 Kč.Proč?

• 1 % ze 3 milionů, které budou Novákovi doplácet, je 30 000 Kč.
• Za rok, který zbývá do konce fixačního období, by na úrocích zaplatili 72 000 Kč (12 × 6 000 Kč).
• Maximální limit poplatků je ze zákona 50 000 Kč.

Pro manžele Novákovy platí nejnižší zákonný limit, tedy 30 000 Kč. Víc po nich banka v souhrnu chtít nemůže.

Česká národní banka vydala k sankcím za předčasné splacení také doporučující stanovisko, které banky povětšinou respektují, byť některé s výhradami. V některých případech taky ČNB už udělila bankám pokuty za příliš vysoké poplatky.

Žádejte v bance vyčíslení poplatku za předčasné splacení

Pokud uvažujete o předčasném splacení hypotéky, zeptejte se své banky. Banka má povinnost vám na dotaz pro případ předčasného splacení úvěru poskytnout tyto informace:

• vyčíslení dlužné částky včetně rozpadu na samotný dluh (jistinu), úroky a náklady spojené s předčasným splacením;
• přesné vyčíslení poplatků, které bude banka v případě předčasného splacení požadovat (pokud není možné přesné vyčíslení, měla by vám banka popsat všechny podmínky, které mají na výši bankovních poplatků vliv);

Zároveň by banka měla přidat poučení o tom, v jakých situacích máte nárok na předčasné splacení hypotéky zdarma.

Některé banky dokáží projevit i jistou míru empatie a požadují spíše symbolické poplatky v náročnějších životních situacích, které ale nejsou dostatečně tíživé na to, aby vás kvalifikovaly na předčasné splacení zdarma (typicky rozvod). Není výjimkou, že poplatek za splacení hypotéky dříve je přijatelných 1 000 Kč.

Pokud jste si však před 1. prosincem 2016 sjednali hypotéku například s desetiletou fixací, mohla by pokuta za předčasné splacení úvěru dosáhnout podstatně vyšších částek (klidně se může pohybovat ve statisících). Konkrétně ji vyčíslí pracovníci banky. Pak je třeba zvážit, zda se nevyplatí počkat s prodejem až na termín fixace.

Předčasné splacení hypotéky 2024: chystá se novela

Výše uvedené podmínky předčasného splacení hypotéky se dost možná brzy zase změní. Ministerstvo financí totiž připravuje novelu zákona o spotřebitelských úvěrech, kterou schválila Poslanecká sněmovna 15. listopadu 2023, nyní projde ještě Senátem. Zároveň vznikla na úrovni EU nová směrnice o spotřebitelských úvěrech.

Jak se novela podepíše na podmínkách pro předčasné splacení hypotéky? K tomu se vyjádřilo i Ministerstvo financí a vyjasnilo situaci v následujícím přehledu:

Klient má již dnes možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku v těchto případech:

• v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru
• u úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání
• po vypršení fixace úrokové sazby
• do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou
• v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nověse možnost předčasného splacení bez poplatkubude vztahovat také na případy:

• vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta)
• prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

V ostatních situacích, kdy klient usiluje o předčasné splacení, však novela vrací bankám právo účtovat klientovi poplatek. Lidé by však podle této novely neměli zaplatit více než dvě procenta z jistiny, tedy půjčené částky. Banky takový návrh vítají, lidé už méně. Zatím se neví, kdy novela vstoupí v platnost.

Shrnutí: Splacení hypotéky předčasně

Kdy se předčasné splacení hypotéky vyplatí:

• Když vám končí fixační období — 3 měsíce po oznámení nové úrokové sazby máte možnost předčasně splatit hypotéku bez jakýchkoliv poplatků navíc.
• Pokud chcete splatit hypotéku částečně, počkejte na výročí hypoteční smlouvy — každý rok můžete bance poslat mimořádnou splátku až 25 % hypotéky.
• Pokud jste v tíživé životní situaci.
• Když je vaše hypotéka bez fixace.

Kdy s předčasným splacením hypotéky počkat:

• Pokud jste uzavřeli smlouvu před 1. 12. 2016 a ještě vám neskončila fixace.
• Pokud máte hypotéku méně než dva roky.

Kdy je třeba počítat s poplatky v limitované výši:

• Předčasné splacení hypotéky v době fixace, ale po více jak dvou letech od uzavření hypoteční smlouvy. Poplatky za předčasné splacení se v těchto případech pohybují obvykle v řádech jednotek tisíc.