Jak na hypotéku pro podnikající majitele a spolumajitele firem?

Získat hypotéku, to může být pro podnikatele složitější, než bychom čekali. Jste majitel nebo spolumajitel obchodní společnosti. Ta Vám dobře funguje, Vy sami sobě vyplácíte jen minimální mzdu. Proč si také posílat víc, když by to pro Vás znamenalo jen vyšší odvody a vyšší zaplacenou daň.

Všechny své náklady účtujete na firmu – auto a benzín, nejrůznější jiné výdaje. Možná si občas vezmete hotovost i z pokladny, jak se to tak občas dělá. Přijde však čas, kdy si chcete pořídit vlastní bydlení nebo na investici. Rozhodnete si proto vzít hypotéku tzv. na rodné číslo. Jenže ouha – po několika schůzkách v bance najednou vidíte, že není vše tak růžové, jak se na začátku zdálo.

Připravil jsem pro vás hned 3 cesty, jak získat hypotéku pro podnikatele úplně bez problémů

1) Měsíční mzda

Finančně nejméně výhodné řešení je nechat si každý měsíc vyplácet mzdu v dostatečné výši. Vy jako majitel obchodní společnosti asi víte, že to však zároveň znamená také placení sociálního a zdravotního pojištění a daně. Právě kvůli tomu je cesta vyplácení mzdy nejméně výhodná. Další možnou komplikací může být doložení těchto mezd.

Banka sice standardně chce vidět potvrzení o průměrné mzdě za posledních 12 měsíců, pokud je však vyplácená mzda dostatečně vysoká, je možné dohodnout, že se spokojí i s potvrzením jen za 6 měsíců. I pokud na toto banka přistoupí, potřebujete předložit 6 měsíčních výpisů z účtu – je tedy třeba si začít mzdu vyplácet včas. A mezi námi, pokud si dneska začnete z vaší společnosti vyplácet mzdu, nikde není psáno že za 6 měsíců budete mít vyhlédnutou nemovitost, kterou si zamilujete. Je tedy reálná možnost, že si mzdu budete vyplácet déle – dokud tu správnou nemovitost nenaleznete. Sečteno, podtrženo: tato varianta je ideální pro ty, kdo si ze společnosti dostatečně vysokou mzdu už vyplácejí.

2) Dividenda

Další možností je výplata dividendy neboli podílu na zisku.

Vaše firma generuje určitý zisk, který si nejspíš nevyplácíte formou mzdy (viz první bod), ale podílem na zisku. Mzdu si patrně vyplácíte buď žádnou nebo minimální, ale jednou za rok si část vytvořeného zisku na účet pošlete. Je to výhodné, z vyplaceného podílu na zisku totiž státu zaplatíte jenom 15% srážkovou daň, nic víc. Vyplacenou dividendu očištěnou o srážkovou daň pak můžete použít k prokázání příjmu.

Aby zjistila váš příjem, vydělí banka celkově vyplacený podíl na zisku 12, aby získala váš průměrný příjem za měsíc. Obvykle akceptuje 80, ale někdy i 100 % této částky. A s tím už se dá pracovat!

Vše je samozřejmě dobré si dopředu předjednat, abyste po vyplacení dividendy v bance nenarazili. Aby vše proběhlo bez zádrhele, je třeba si ověřit, v jaké výši bude banka pro účely schvalování hypotečního úvěru vyplacený zisk akceptovat.

3) Nerozdělený zisk

Nejzajímavější možností je využití nerozděleného zisku společnosti.

I jeho pomocí totiž můžete prokázat vlastní bonitu, vaši schopnost splácet hypotéku. Pokud máte ve firmě aspoň 20% podíl, je pro vás tato varianta ideální. Nevýhodou ale může být, že tuto variantu moc bank neumí.

Jak to funguje?

Vaše společnost šlape jak hodinky, kumuluje zisk, ten však nerozdělujete. Zůstává pěkně ve firmě, a protože jste dobří hospodáři, ani si pravidelně nevyplácíte dividendu.

Bance tedy můžete ukázat výkazy společnosti za poslední 2 roky. Tam bankéř uvidí jasné hospodářské výsledky vaší společnosti. Podle vzorce své banky si pak vypočte, jakou částku vám pro účely schvalování hypotéky dokáže započíst jako váš příjem. Zní vám to dobře?

Pokud firmu vlastníte 100% nebo ji spoluvlastníte a držíte aspoň 20 %, je toto reálná cesta.

Zisk bude samozřejmě započítán poměrně podle toho, z kolika procent společnost vlastníte – podle vašeho podílu. Peníze ve firmě jsou totiž, lidově řečeno, vaše. Jen jste si je zatím nevyplatili. A naštěstí existují banky, které tomuto rozumí a dokážou si s tím poradit.

V případě nerozděleného zisku však samozřejmě nestačí, když ve firmě máte jen několik desítek tisíc nerozděleného zisku (i když i toto lze použít jako doplňkový příjem). Také je důležité počítat s tím, že případné vyplacení by nemělo finančně ohrozit fungování společnosti.

Také je důležité vědět, že společnost s hypotékou vlastně nemá nic společného. Hypotéka bude pořád na vás, na vaše rodné číslo – firma funguje jen jako zdroj vašich příjmů.