Autor: Tomáš

Součástí každé dovolené v zahraničí by mělo být kvalitní cestovní pojištění. Jednou z jeho nejdůležitějších součástí je kvalitní krytí léčebných výloh, které se vztahuje na úrazy a náhlá onemocnění. Kromě toho je dobré zvážit situace, pro které se vyplatí sjednání různých připojištění. Týká se to například cest do vysokohorského prostředí, jízdy na elektrokolech, ale i cestování vlastním autem. Největší poptávka je po připojištění stornopoplatku, tedy pro případy, kdy se klient z vážného důvodu nemůže cesty zúčastnit.

Už při sjednávání cestovního pojištění je vhodné myslet na nejrůznější situace, které během dovolené mohou nastat. Nejlepší je vycházet z náplně dovolené, tedy z konkrétních aktivit a situací. Čím dál populárnější je například vysokohorská turistika, kdy je pro všechny případy vhodné si připojistit zásah horské služby a případný transport vrtulníkem.

Dovolenou může narušit také zpoždění zavazadel nebo zrušení letu, proto se připojištění takových situací rozhodně vyplatí. Stejně tak, pokud na dovolenou vyrazíme vlastním autem, je dobré mít připojištění pro případ poruchy nebo nehody, na které se můžete spolehnout.

Asistenční společnost Europ Assistance například v loňském roce řešila 25 situací v zahraničí denně a eviduje ze zahraničí 1541 repatriací vozidel, tedy průměrně čtyři denně. Nejdelší z nich byla z 2871 km vzdáleného místa v Portugalsku.

Z konkrétních aktivit je nyní v kurzu jízda na elektrokolech: Riziko nehod na elektrokolech je poměrně vysoké, proto je dobré mít v pojištění krytou i odpovědnost za případné škody.

Klienti s elektrokoly by si před cestou do zahraničí měli zjistit podmínky v dané zemi a těmi se řídit. Ne všude totiž pojištění odpovědnosti stačí, někde je třeba sjednání speciálního pojištění: Elektrokolo sice dle nové legislativy v Česku nepotřebuje povinné ručení, ale v dalších státech EU to může být jinak.

Je tomu tak například v Německu: všechna elektrická kola, která jsou vybavena elektrickým motorem o výkonu od 250 W do 4 kW a maximální rychlostí do 45 km/h (S-Pedelec) jsou dle německých zákonů vozidly a musí mít povinné ručení. Češi si proto musí pro svůj S-Pedelec sjednat v Německu takzvané „hraniční pojištění“. Detailní informace o povinném ručení pro elektrokola jsou k dispozici na německém webu arag.de.

Vyplatí se připojistit rovněž domácí mazlíčky, pokud je bereme s sebou na cesty: „Během dovolené se mazlíčci mohou zranit nebo onemocnět a náklady na veterinární péči v zahraničí bývají nepříjemně vysoké.

A které připojištění Češi nejvíce vyhledávají? Největší poptávka je po připojištění stornopoplatku. Klientům se často vyplácí, protože když na dovolenou z vážných důvodů nemohou odjet, tak alespoň neztratí ještě peníze za storno.

Nákup nemovitosti v zahraničí se stává stále oblíbenější alternativou tuzemských investorů. Kromě možnosti koupit dům či apartmán v příjemné dovolenkové destinaci k vlastnímu využití, totiž tyto nemovitosti nabízejí ve srovnání s Českou republikou vyšší výnos z pronájmu.

Ten se na rozdíl od pražských výnosů v rozsahu 3 až 5 % pohybuje mezi 7 a 11 %. Vystoupat však může až přes 20 %. Komplexní proces koupě zahraniční nemovitosti ale vyžaduje pečlivé zvážení řady faktorů ovlivňujících jak celkovou výši investice, tak ziskovost. Roli nehraje jen lokalita nebo stav objektu, ale také právní aspekty, jako jsou například podmínky převodu vlastnictví, daňové povinnosti, případná omezení pro zahraniční investory anebo výše následných měsíčních nákladů. Celý průběh koupě tak může být pro jednotlivce komplikovaný, služby profesionálních makléřů bývají proto v případě realitní investice v cizině nedocenitelné. Rady ohledně tří klíčových oblastí přibližují odbornice realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.

Při pořízení nemovitosti v zahraničí je, stejně tak jako v tuzemsku, potřeba počítat s tím, že nabízené ceny se uvádí bez daní a bez poplatků. Cena tedy většinou není finální a je nutné si zjistit všechny nezbytné finanční výdaje. Současně musí majitelé počítat s měsíčními náklady za provoz a údržbu objektu. S jakými konkrétními aspekty by tedy investoři měli u svých celkových nákladů počítat?

Právní náležitosti a náklady spojené s transakcí

Základní daň při koupi novostavby se liší s ohledem na danou zemi, pohybuje se ale v rozmezí zhruba od 3 do 11 % tržní ceny. Například v pevninském Španělsku činí 10 %, u starší nemovitosti či následného přeprodeje je daň z převodu 7 %.

To na Tenerife se novostavba váže se 7% daní, přeprodej pak s 6,5 %. Konkrétně v Chorvatsku se platí 3% daň z převodu nemovitosti. Pokud klient ale kupuje od developera nebo od firmy, daň se na to nevztahuje, a tím pádem ušetří. Současně je nutné počítat s dalšími cca 3 %, které pokryjí služby notáře, zápis do katastru nemovitostí, kolek i asistenci právníka.

Pokud si ale kupující najme realitní kancelář, zaplatí jí provizi (obvykle 3 až 5 %), dostane komplexní servis. Kancelář se postará jak o tyto služby, tak o celý proces koupě od vyhledání a prověření nemovitosti až po předání klíčů, příp. následně i o doporučení na zajištění služeb jako je například správa nemovitosti.

Opomenout nelze ani další specifická pravidla konkrétních států. Při koupi nemovitosti ve Španělsku je například nutné si navíc vyřídit tzv. NIE (Número de Identificación de Extranjero neboli daňové identifikační číslo) a současně si založit španělský bankovní účet.

Našim klientům umíme NIE vyřídit za poplatek cca 500 Kč (20 €), stejně tak založíme požadovaný bankovní účet. V obou případech nám plně vystačí součinnost klienta. To samé platí pro Chorvatsko, kde je nutné založit tzv. OIB (Osobni identifikacijski broj), což je jako naše IČ u fyzických osob. Tuto službu poskytujeme a plně zařídíme i bez nutnosti osobní účasti klienta.

K jednorázovým počátečním nákladům patří také částka za vybavení bytu. „Zařízení interiéru nejčastěji řeší klienti u novostavby. Finanční suma bývá individuální, ale ceny jsou většinou podobné jako u nás. U nemovitostí na ostrovech je potřeba kvůli dopravě počítat vždy s vyšší cenou, třeba na Tenerife nebo na Mallorce až o 20 %.

Naopak v Chorvatsku se většina nemovitostí prodává již plně vybavených, a to i v případě novostaveb, kdy developeři interiér kompletně zařizují nábytkem.“

Pravidelné náklady
Stejně jako v Česku je potřeba počítat s řadou průběžných nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Proto je rozumné počítat s cca 50 % čistým příjmem z ceny pronájmu. I tak se výnos např. ve Španělsku či Chorvatsku pohybuje mezi 7 a 11 % ročně.

Pro kupující jde o dobrou investici s lepším výnosem než v Česku. A pokud se o celý proces postará renomovaná realitní kancelář, mají vše bez velkých starostí. Mohou se do koupě pustit samozřejmě individuálně, ale pak to pro ně může být mnohem složitější. Zejména pro zájemce, kteří nemají s realitami velké zkušenosti a nejsou příliš jazykově vybaveni.

V potaz je určitě nutné brát konkrétní daňové zatížení, které se váže k dané lokalitě. V Chorvatsku se liší dle regionu, ale jsou sumy obdobné: Třeba v oblasti Dalmácie se jedná o zhruba 50 Kč za metr čtvereční ročně. Takže například apartmán o velikosti 100 m2 vyjde na cca 5 000 Kč/rok, což není nijak závratná suma.

To v kontinentálním Španělsku se roční daň z nemovitosti vypočítává z katastrální hodnoty, jež je nižší než kupní cena. Na Tenerife je daň 0,4 až 1,1 %. U nemovitosti prodávané za 9 840 000 Kč (400 000 €) se tak tzv. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tedy obecní daň) pohybuje kolem 17 200 Kč (700 €).

Při pronajímání nemovitosti je nutné současně odvádět daň z příjmu ze získaného pronájmu. V celém Španělsku dosahuje cca 19 % pro rezidenty Evropské unie, pro ostatní pak 24 %. „V případě daně z příjmu je potřeba si navíc ověřit, kdy je nutné ji platit. V kontinentálním Španělsku se totiž musí v určité míře odvést i v případě, že majitel objekt aktuálně nepronajímá. Na Kanárských ostrovech, například na Tenerife to naopak nutné není,“ upozorňuje Jesika Schopper a doplňuje: V celém Španělsku rovněž u dražších nemovitostí a vysokých příjmu požadují daň z bohatství.

I v Chorvatsku podléhají pronajímatelé jako fyzické osoby dani z příjmu z poskytování ubytovacích služeb v cestovním ruchu. „Tu mohou platit paušálně, pokud příjmy nepřesahují částku cca 984 000 Kč (40 000 €) ročně. Jestliže však tento limit překročí, jsou povinni vést obchodní účetnictví a platit daň z příjmu podle předepsaných sazeb. Ty v současné době činí 24 % a 36 %. V jednotlivých zemích je také potřeba se v případě naplnění stanovených regulí přihlásit jako plátce DPH.

Opomenout nelze ani pravidelné náklady a komunitní poplatky. „Sem spadají veškeré měsíční náklady, tedy například úklid, zahradník, servis bazénu nebo údržba sauny. A pokud se jedná například o apartmán v rámci většího areálu, počítejte navíc s výdaji na fitness, garáž, recepci a podobně. Čím více služeb, tím logicky stoupají i poplatky.

Pro ilustraci v Chorvatsku u luxusní vily s užitnou plochou 300 m2 v Primoštenu s kupní cenou 36,9 mil. Kč (1 500 000 €) sahají měsíční náklady ke zhruba 20 100 Kč (817 €) měsíčně (viz tabulka č. 1 v závěru). Při realistickém odhadu 58% obsazenosti v průběhu roku lze kalkulovat s čistým výnosem kolem 3 270 700 Kč (132 957 €), tedy 8,36 %. (viz tabulka č. 2)

To u apartmánu o dispozici 4+kk a velikosti 124 m2 ve španělském Costa del Sol, jehož cena činí 11 045 000 Kč (449 000 €), se dohromady náklady za měsíc pohybují okolo 8 730 Kč (355 €) (viz tabulka č. 3). Čistý roční výnos tu může činit kolem 802 500 Kč (32 620 €), tedy 6,43 %. (viz tabulka č. 4)

Sehnání nájemců

Poslední, a snad nejdůležitější krok, který čeká majitele v rámci pořízení investiční nemovitosti v zahraniční, představuje zajištění příjmu, tedy sehnání spolehlivých nájemců. V tomto ohledu lze využít služeb agentur zaměřujících se na krátkodobé ubytování typu Booking a Airbnb. Ty si ale např. ve Španělsku standardně účtují roční poplatek v hodnotě kolem 25 000 Kč (1 000 €) a zároveň 15 % z každého pronájmu. Pokud navíc zařídí pronájem vily či apartmánu i s kompletním servisem, tak už se jedná o 20 %. Zahrnují sem totiž komunikaci s hosty, předávání klíčů, cenotvorbu, nafocení a veškerý servis kolem. Navíc se platí i úklid. V Chorvatsku je to jinak, zde si agentury účtují pouze 15 % z příjmů.

Majitelé nemovitosti v zahraničí musí s agenturami ze začátku aktivně pracovat. Až se jim podaří pronájmy nastartovat, je důležité využívat vyšší ceny v sezónách. A pokud si chtějí zvýšit výnos a mají možnost si rekreační objekt sami spravovat, tak hlavně budovat vlastní klientelu. Pak jim časem mohou odpadnout poplatky za agentury, což představuje obrovskou úsporu. Může se stát, že majitel nechce užívat vilu či apartmán i pro svou vlastní potřebu, ale výhradně jako investici. V této situaci se pak více vyplatí dlouhodobý pronájem.

Obrovským benefitem je důkladné prověření nemovitosti, což bývá pro kupující v zahraničí velmi složité. Dále díky profesionálním makléřům bude snadnější také zajištění prohlídky objektu a v případě rozhodnutí pro koupi i celý administrativně-právní systém takové transakce. Odborníci z naší realitní kanceláře zájemce podrobně seznámí s lokálními pravidly i náležitostmi pro nákup nemovitosti, a to včetně kalkulace všech souvisejících nákladů. Současně úzce spolupracujeme s partnery v daných oblastech, kteří dokážou poradit se zajištěním následného pronájmu. Klienti se tedy nemusí bát, že na vše zůstanou sami .

Pozn. Částky jsou přepočítávány (zaokrouhleně) v kurzu platném k 6. 6. 2024: 1 EUR = 24,6 Kč.

Přílohy:

Tabulka č. 1: Měsíční náklady – luxusní vila v Primoštenu v Chorvatsku, užitná plocha 300 m2, kupní cena 36,9 mil. Kč (1 500 000 €):

Tabulka č. 2: Výnos – vila v Chorvatsku:

Tabulka č. 3: Měsíční náklady – apartmán 4+kk na Costa del Sol ve Španělsku, velikost 124 m2, kupní cena 11 mil. Kč (449 000 €)

Tabulka č. 4: Výnos – apartmán 4+kk ve Španělsku:

V oblastech pojištění majetku rozlišujeme dvě základní pojistky: domácnosti a nemovitosti. Oba typy pojištění se týkají vašeho majetku, každý ale trochu jinak. Víte však, zda Vám hrozí riziko podpojištění?

Pojistka domácnosti nebo nemovitosti? Obojí

Pojištění nemovitosti chrání pevné stavební části vašeho domu nebo bytu. Pojištění kryje poškození zdi, střechy nebo podlah v případě živelné pohromy, požáru nebo poškození třetí osobou.

Naproti tomu pojištění domácnosti kryje movitý majetek. Řadí se do něj hodnota televize, vašeho oblečení nebo sbírky mincí. Stejně jako v případě pojištění nemovitosti, chrání pojištění domácnosti váš majetek proti přírodním katastrofám, požáru nebo loupeži.

Vystačíte si jen s jednou pojistkou?

Řada domácností sjednává pouze jeden typ pojištění domnění, že pojistka pokryje všechny případy poničení majetku. Opak je ale pravdou. Pokud při bouřce vítr poškodí střechu, déšť zničí novou televizi a vy máte sjednané pouze pojištění nemovitosti, pojišťovna uhradí náklady spojené s opravou střechy a o televizi se nebude zajímat.
<h2″>Podpojištění a riziko při plnění pojistky
Stanovení hodnoty pojistného pracuje se dvěma termíny – pojistná hodnota a pojistná částka.

1.) Pojistná hodnota je největší možná újma, která může při pojistném plnění nastat. Jednoduše řečeno se jedná o reálnou hodnotu vašeho majetku a nemovitosti.

2.) Pojistná částka je nejvyšší možná suma, která může být vyplacena v případě pojistného plnění. Pojistnou částku si určujete sami při sjednávání smlouvy – jedná se tak o vámi sdělenou hodnotu majetku.

Pojišťovně sdělte reálný odhad podle skutečnosti

V ideálním případě se pojistná hodnota majetku rovná pojistné částce. Pojišťovně jste tedy sdělili reálný odhad spočítaný na základě skutečných podkladů. Častá je ale situace, kdy pojištěnci záměrně nebo vlastní chybou sdělí nižší pojistnou částku, než je skutečná hodnota. Tím dochází ke stavu, který se označuje jako podpojištění.

Pojišťovny zkrátí plnění až o polovinu

Při sjednání pojištění některé domácnosti přemýšlí tak, že záměrně podhodnotí cenu jejich majetku v domnění, že ušetří na pojistném. To je sice pravda, v případě pojistné události budou ale nemile překvapeni.

Pojišťovny mají ve svých obchodních podmínkách klauzuli, deklarující povinnost pojištěnce udat skutečnou hodnotu nemovitosti a majetku. V opačném případě může dojít ke krácení pojistného plnění.

Jak pojišťovny krátí plnění a jak vůbec k podpojištění dojde, si představíme na modelové situaci:

Jan Novák si pojistil domácnost na 500 tisíc Kč i přesto, že reálná pojistná hodnota je 1 milion korun. Došlo tak k podpojištění o 50 %. V červenci loňského roku mu voda poničila majetek. Pojišťovna přišla na chybně uvedenou pojistnou hodnotu a Janovi vyplatila pouze 50 % původní pojistné částky. I přesto, že škoda dosahovala téměř 500 tisíc korun, pan Novák dostal pouze 250 tisíc Kč.

O podpojištění nemovitosti nemusíte vůbec vědět

K podpojištění nemovitosti dojde také v případě, že dlouhodobě nerevidujete pojistnou smlouvu. Jen za minulý rok hodnota bytů stoupla o 11 %. Nárůst oproti roku 2015 je ještě dramatičtější – ceny nemovitostí za posledních šest let vzrostly o více než 60 %.

Nechte si přepočítat cenu nemovitosti každé 3 roky

Se stoupající cenou nemovitostí vzrůstá i cena vašeho domu nebo bytu. Pojistky byste si tak měli nechat pravidelně revidovat. V případě nemovitosti doporučujeme přepočítání pojistné hodnoty alespoň jednou za tři roky.

To samé platí u pojištění domácnosti. Pravidelně sepisujte nový majetek a v případě větší investice – například pořízení nové televize nebo kuchyňských spotřebičů – smlouvu přepočítejte. Od veškerých spotřebičů uchovejte kopie účtenek a dokladů, ideálně doplněných o fotodokumentaci.