Hypoteční úvěry

Hypoteční úvěr je jedním z nejčastějších způsobů, jak si zajistit vlastní bydlení, ať už v rodinném domku nebo panelovém domě či jinde. Využít jej můžete nejen ke koupi, ale také při stavbě či rekonstrukci. Hypotéka má mnoho úskalí a specifik, které si postupně všechny vysvětlíme, abyste se při výběru úvěru dokázali správně rozhodnout a vybrat ten, který Vám bude nejvíce vyhovovat. Jaké jsou podmínky hypoték v a jak hypotéku získat?

Co je hypotéka a jaký je její účel?

Hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Nejčastěji se využívá k nákupu nemovitosti za účelem bydlení, ale také je možné pomocí ní financovat výstavbu, rekonstrukci, přístavbu či rozšíření rodinných domů například o půdní vestavbu. Navíc je možné hypotéku využít k finančnímu vypořádání se spoluvlastníky či spoludědici.

Na českém trhu se můžeme v omezené míře setkat také s tzv. americkou hypotékou, což je poskytnutí nemovitosti jako záruky za půjčku neúčelovou. Její výhodou je zejména to, že můžete půjčené peníze využít prakticky na cokoliv. Má sice o něco vyšší úrok než klasická hypotéka, zároveň je však výhodnější než běžné spotřebitelské úvěry.

Hypotéka je splácena pravidelnými měsíčními splátkami, u nich se však liší způsob jejich výpočtu. Anuitní spláceníznamená, že výše splátky se v čase při stejně vysoké úrokové míře nemění, ale mění se pouze poměr mezi splátkou jistiny a úroku. Setkat se však můžete také se splácením degresivním, progresivním nebo splácením jednorázově z výnosu jiného finančního produktu. Tyto způsoby jsou však využívané spíše příležitostně.

Hlavním účelem hypotéky je tedy financování nákupu či stavby domu, bytu nebo jiné nemovitosti. Jedná se o dlouhodobý úvěr s dobou splatnosti několik let, přičemž je zajištěn nemovitostí, která se musí nacházet na území České republiky a v případě nesplácení úvěru může banka dlužníkovi tuto nemovitost zabavit.

Zkuste si pár měsíců před sjednáním hypotéky odkládat stranou částku peněz, které půjdou pouzdeji každý měsíc na splátku hypotéky. Tím si jednoduše ověříte, jestli vám bude výše splátek skutečně vyhovovat a zda si můžete takto vysoké splátky dovolit.

Na co je možné vzít si hypotéku?

Hypotéku si nemusíte brát jen na nákup nového bytu nebo domu. Pokud totiž již nemovitost vlastníte a máte možnost s ní i ručit, můžete si půjčit na:

stavbu nového nebo přestavbu stávajícího domu,
rekonstrukci a vybavení bydlení,
chatu nebo chalupu,
pozemek, který má status stavební parcely,
refinancování stávající hypotéky a dalších půjček souvisejících s bydlením.

Společnosti nabízející hypotéky

Česká spořitelna
ČSOB
Equa bank
Moneta Money Bank
Hypoteční banka
Českomoravská stavební spořitelna
Komerční banka
Českomoravská stavební spořitelna
mBank
Modrá pyramida stavební spořitelna
Oberbank
Poštovní spořitelna
Raiffeisenbank
Air Bank
UniCredit Bank

Jaké jsou druhy hypotéky?

Účelová hypotéka

Účelová hypotéka je nejrozšířenější variantou hypotéky. Jejím specifikem je to, že se jedná o úvěr, který je poskytován na předem známý účel financování a je tedy pevně vázán na investici do nemovitosti. Vždy je tak nezbytné prokázat, že poskytnuté finanční prostředky byly opravdu investovány tak, jak bylo sjednáno při uzavírání smlouvy. Při žádosti o hypotéku je nutné doložit příjmy žadatele a poskytnou záruku, většinou se jedná o zástavu kupované nemovitosti.

Klient má samozřejmě možnost ručit také nemovitostí, která není předmětem hypotečního úvěru, např. bytem v osobním vlastnictví. Nemovitost poskytovaná bance do zástav musí ovšem splňovat určité podmínky. Musí být v dobrém technickém stavu nebo peníze z hypotéky jsou určeny právě k rekonstrukci této nemovitosti, která zlepší její technický stav. Dále musí být dostatečně vysokou zástavní hodnotu, a musí být pojistitelná. Kde sjednat pojištění nemovitosti? Samozřejmostí je pak, že na nemovitost není vázáno zástavní právo jiné banky ani další omezení.

Pokud je účelová hypotéka čerpána na rekonstrukci či výstavbu, je účelovost vynaložených prostředků kontrolována smluvním znalcem banky prostřednictvím tzv. protokolu o stavu stavby. Finanční prostředky tak nemohou být vynaloženy na jiné účely.

Neúčelová (americká) hypotéka

V posledních letech získává na oblibě také neúčelová hypotéka. Klientům bank nabízí totiž více možností, jak s hypotékou pracovat. Kromě jejího využití k pořízení nemovitosti je možné ji použít na prakticky cokoliv, co do své domácnosti potřebujete, a zástavou může být jakákoliv vaše nemovitost.

Neúčelová hypotéka bývá známá také pod pojmem americká hypotéka. Základním pravidlem je to, že o ni může požádat fyzická osoba, další podmínky jsou pak dány jednotlivými bankovními institucemi. Hlavní výhodou amerických hypoték je nižší úrok než u běžných spotřebitelských úvěrů. Jeho výši však ovlivňuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti si plánujete vypůjčit, délka fixace úrokové sazby i výše hypotéky. Americkou hypotéku můžete tedy využít i na nákup movitých věcí jako je automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestování.

Jak se počítají úroky u hypotéky?

Výše úroků u hypotéky je jedním ze základních kritérií při jejím výběru. Různé banky nabízejí odlišně vysoké úrokové sazby, které se mnohdy mohou i výrazně lišit. Záleží také na tom, zda se jedná o jednoduché úročení nebo složené úročení. Pojďme si nyní tyto pojmy vysvětlit, abyste při jednání s bankovní institucí věděli, o čem je řeč a jaký je mezi těmito úročením rozdíl.

Jednoduché úročení

Jednoduché úročení je základním typem úročení a výpočet je poměrně snadný. Používá se však pro období kratší než rok, takže u hypotéky nebývá využíváno. Přesto si můžeme uvést základní vzorce:

Úrok: ú = jo * i * t

Doba úročení: t = (360 * ú) / (jo * i)

Sazba: i = (360 * ú) / (jo * a)

Jistina: jo = (360 * ú) / (i * t)

Legenda zkratek:

ú – úrok za úrokovací dobu, částka kterou platí dlužník věřiteli
jo – jistina, jde o částku počátečního, základního vkladu
i – úroková sazba
t – úrokovací doba

Složené úročení

U dlouhodobého financování se využívá složené úročení. Složený úrok představuje úroky z úroků. Pro jednoduchost pochopení si tento princip vysvětlíme na příkladě. Pokud by byla do banky vložena 1 Kč s úrokovou sazbou 1 %, bude v bance po roce přesně 1,01 Kč. Druhý rok bude úrok spočítán jako 1 % z 1,01 Kč a výnos tedy bude 1,01 * 1,01. A takhle pořád dále. Složené úročení ve výsledku není vlastně až tak složité.

Způsoby úročení hypotéky

Hypotéky se zpravidla úročí buď variabilní, nebo fixní úrokovou sazbou. Jaký je mezi nimi rozdíl si vysvětlíme na následujících řádcích.

Variabilní (pohyblivá) úroková sazba

Variabilní úroková sazba, také zvaná plovoucí nebo pohyblivá je primárně určena především aktivnějším a finančně vzdělanějším klientům, kterým nedělá problém sledovat aktuální situaci na trhu a vyznají se v ní. Sazba se totiž odvíjí od sazby PRIBOR, kterou vyhlašuje Česká národní banka a mění se podle aktuální situace na finančním trhu. Její volba je vhodná v okamžiku, kdy úroky mají klesající tendenci. V praxi se její výše může změnit až několikrát ročně, což znamená, že pokud je pro vás nutnost mít stále stejnou výši splátek, tuto volbu úročení hypotéky byste měli opravdu pečlivě zvážit.

Fixní (pevná) úroková sazba

Fixní úroková sazba je pevně stanovená po určité fixní časové období. Klient má tak jistotu, že se jeho sjednaná úroková sazba po toto období nezmění, ať se bude na finančním trhu dít cokoliv. Vyplatí se ji vždy zvolit, pokud se očekává růst úrokových sazeb. Aby banky příliš neprodělali, bývají tyto sazby dražší než ty variabilní.

Nezapomeňte si se svým hypotečním specialistou promluvit z správném zmrazení úrokové sazby a o výhodách fixace. V budoucnu vám to může ušetřit mnoho peněz. Fixace se mohou lišit. Vyberte s námi tu nejlepší hypotéku.

Jak se splácí hypotéka?

Pokud jste úspěšně zvládli vyřídit vše kolem sjednání hypotéky, pak už je její splácení snadné. Stačí si v internetovém bankovnictví nastavit inkaso a mít na účtu vždy dostatek financí k odečtení úhrady splátky hypotéky. Vlastní splácení hypotéky je dlouhodobou záležitostí obvykle v rozmezí 20 až 35 let.

Důležitým aspektem je platit měsíční splátky pravidelně a včas. Je tedy vždy více než vhodné mít určitý záložní plán a finanční rezervu, díky níž pokryjete případné období výpadku příjmu při ztrátě zaměstnání, mateřské dovolené, dlouhodobé nemoci, invaliditě nebo smrti živitele rodiny. V případě, že budete mít volné peníze, je samozřejmě možné složit mimořádnou splátku nebo předčasně splatit celou hypotéku.

Termín úhrady pravidelné měsíční splátky si s bankou dohodnete již při sjednání hypotéky. Je tedy vždy třeba dopředu dobře promyslet, které datum je pro vás ideální, abyste již například měli na účtu výplatu od zaměstnavatele. Peníze musí být připsány na účet nejpozději ve sjednaný den. Většinou si banky vyžádají od klienta číslo bankovního účtu, ze kterého si následně splátku hypotéky strhávají inkasem. Díky tomu se nemusíte obávat, že by bance splátka nedorazila včas.

Mimořádné splátky

Splácení hypotéky můžete urychlit díky mimořádným splátkám v okamžiku, kdy máte k dispozici volnou finanční hotovost například z dědictví, prodeje jiné nemovitosti nebo díky spoření. Každý rok je možné splatit až čtvrtinu z celkové výše hypotečního úvěru, a to vždy v období jednoho měsíce před výročím smlouvy, tedy datem podpisu hypoteční smlouvy. Velikost mimořádné splátky pak závisí na vašich možnostech. Složením mimořádné splátky si můžete tedy zkrátit dobu splácení nebo snížit výši měsíční splátky.

Předčasné splacení

Existuje také možnost předčasného splacení celé hypotéky. Dříve to však obnášelo nutnost zaplatit sankci, od smluv podepsaných od 1.12.2016 můžete splatit svou hypotéku bez sankcí kdykoliv. Nemusíte tak mít obavu o doplácení ušlého úroku bance. Ta vám však může naúčtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Jedná se o administrativní náklady.

Banka vám může při předčasném splacení naúčtovat:

náklady na zaměstnance, který vyřizuje předčasné splacení hypotéky,
náklady na tisk, kopírování dokumentů a spotřebované kancelářské potřeby,
poštovné a poplatky za telefon,
poplatky hrazené katastru nemovitostí,
poplatky za případné notářské úkony.

V případě předčasného splacení celé hypotéky z důvodu prodeje nemovitosti nesmí poplatek bance přesáhnout 1 % z mimořádné splátky, maximálně však 50 000 Kč.

Včasné placení splátek

Pro včasné placení splátek je třeba již před uzavřením hypotéky zvážit určitá kritéria a položit si několik zásadních otázek:

Jak vysokou splátku hypotéky budu schopen bez problémů splácet?
Jak velkou finanční rezervu je třeba vytvořit pro překonání krátkodobého výpadku či poklesu příjmu?
Je vhodné sjednat životní pojištění, a jaká rizika by mělo pokrýt?

Pro případ krátkodobého výpadku příjmu se vyplatí udržovat finanční rezervu k pokrytí alespoň šesti měsíčních splátek hypotečního úvěru. Mít sjednané životní pojištění je rozhodně dobrou volbou, jelikož v případě nešťastného úmrtí hlavního živitele rodiny, může být zbývající část hypotéky uhrazena právě z pojistného plnění.

Způsoby splácení hypotéky

Hypoteční úvěry je možné splácet třemi odlišnými způsoby, které si na následujících řádcích objasníme, abyste pochopili zjevné rozdíly mezi nimi.

Hypotéky s anuitním splácením

Anuitní splácení je nejčastějším způsobem splácení úvěru, zejména těch hypotečních. Při sjednání hypoték se vypočte měsíční anuitní splátka, která je během celé doby fixace úrokové sazby neměnná. Ale poměr splátek jistiny a úroku se v průběhu splácení mění. Z počátku je vyšší splátky úroku oproti jistině a postupem čase se úrok snižuje a jistina tvoří větší část splátky. Anuitní splátka se tedy skládá ze dvou složek, a to jistiny a úroku. Po dobu fixace úrokové sazby nelze úrokovou sazbu a tedy ani výši splátky měnit. Obvykle doba fixace nepřesahuje 5 let, jelikož pro delší fixační období se zvyšuje i fixovaná sazba.

Hypotéky s degresivním splácením

Degresivní splácení hypotéky je vyznačuje tím, že klient ze začátku úvěru splácí vyšší splátky, může to být až dvojnásobek běžné anuitní splátky) a ke konci úvěru se pak splátky logicky snižují. Měsíční splátka tohoto typu splácení je vždy po dobu jednoho roku stejně vysoká a po roce se snižuje o pevně stanovený koeficient.

Hypotéky s progresivním splácením

Progresivní splácení hypotéky je přesným opakem degresivního splácení hypotéky. Ze začátku klient platí nižší splátku, jelikož banka i klient kalkulují s růstem příjmů v budoucnosti. Výše splátek je sjednána pro celý rok jako konstantní a v následujícím období se výše splátky zvyšuje. Koeficient růstu není předem znám, ale reflektuje situaci v dané bance a na trhu, resp. predikuje vývoj inflace.

Jak dlouho trvá vyřídit hypotéku?

Schválení hypotéky trvá většinou pouze několik dnů. Schvalovací proces je však o něco náročnější a může se klidně protáhnout na několik měsíců. Nicméně to jsou ojedinělé případy. Obecně se uvádí, že doba vyřízení hypotéky trvá 4 týdny.

Co zabere při vyřizování tolik času?

Čtyři týdny jsou tedy nějaký průměrný čas, při kterém se zkompletuje složka s potřebnými podklady. Tato fáze bývá časově nejnáročnější. Banka si ověřuje vaši bonitu. K tomu potřebujete například potvrzení od zaměstnavatele a doložení dalších příjmů z pronájmů a podobně. Živnostníci a OSVČ pak dokládají své příjmy například podanými daňovými přiznáními. V této fázi se můžete několikrát sejít se svým hypotečním bankéřem. Ten po vás může požadovat úpravu nebo doložení dalších podkladů. Samozřejmě je také potřeba doložit odhad ceny nemovitosti.

Když už je vše pohromadě, tak se sejdete se svým bankéřem. Ten připraví podklady ke schválení. To znamená, že znovu projde všechny požadované podklady. Pokud bude vše v pořádku, tak se vyřízení hypotéky předá specializovanému oddělení v bance. To posoudí vhodnost schválení hypotéky. Tento proces zabere pouze několik dnů, ale v případě, že jde o náročnější žádost, tak se může schválení protáhnout na delší dobu.

Vyřízení hypotečního úvěru je pro mnoho lidí téměř psychycky náročné. Snažte se vyřizovat hypotéku s dostatečným předstihem. Nesjednávejte ji pod tlakem. To si raději danou nemovitost nechte utéct.

Kdy se vyplatí fixovat hypotéku?

Otázka fixace hypotéky je vždy velice složitá a najít nejlepší a vhodné řešení není vůbec snadné. Standardně se hypotéky fixují na období 5 let. Během tohoto období vám banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Zafixovat hypotéka však můžete i na 1, 3 nebo 10 let. Možné jsou i další varianty, které ovšem nejsou až tak časté. Správně zvolená fixace by se však v každém případě měla odvíjet od vašich aktuálních potřeb a plánů.

Za krátkodobou fixaci se považuje fixace úrokové sazby na jeden, tři nebo maximálně pět let. Tento způsob obvykle volí ti klienti, kteří chtějí na hypotéce co nejvíce ušetřit. Krátká fixace je vhodná také pro klienty, kteří mají v plánu v brzké době celý úvěr nebo jeho podstatnou část umořit. Výběr krátkodobé fixace je vhodný mimo jiné v období vysokých úrokových sazeb, očekává-li se v následujících letech jejich pokles.

Klienti, kteří chtějí mít jistotu, zpravidla volí dlouhou dobu fixace. Jsou to ti, kteří vědí, že nebudou v příštích několika letech cokoliv ohledně splácení měnit. Zpravidla se jedná o fixaci na 10 let. Delší fixační období je vhodné volit v té fázi ekonomického cyklu, kdy jsou úrokové sazby nízké, případně se očekává v příštích letech jejich růst.

Jaké jsou podmínky schválení hypotéky?

Aby mohl být jakýkoliv hypoteční úvěr schválen, musí klient splnit řadu předem stanovených podmínek. Každá banka si vždy klienty před schválením hypotéky důkladně prověřuje a hodnotí jejich schopnost splácet půjčené finanční prostředky. Čím větší je riziko, že nebude klient schopný splácet řádně a včas své dluhy, tím spíše mu banka hypotéku neposkytne. Kritérií je celá řada, ale pojďme si projít ty nejzákladnější z nich. V každém případě po vás bude vaše hypoteční banka vždy požadovat některé z pojištění schopnosti splácet, které kryje bankám řadu rizik s poskytnutím úvěru.

Věk žadatele

Hypotéku si obvykle berou mladí lidé, ovšem není nemožné získat hypoteční úvěr i v pokročilejším věku. Dnes je možné získat hypotéku například i v 50 letech, podmínkou je ovšem kompletní splacení úvěru do 65 let, v některých případech do 70 let věku žadatele. Samozřejmě je výhodnější si vzít hypotéku v co nejnižším věku, kdy má žadatel možnost s úvěrem více pracovat a rozložit splácení do více let a přizpůsobit aktuální životní situaci. Základní podmínkou zůstává minimální věku žadatele 18 let.

Výše příjmů žadatele

Nejdůležitějším ukazatelem bonity klienta je výše jeho příjmů. To v podstatě rozhoduje o tom, zda banka hypotéku schválí či neschválí. Banky požadují doložit pravidelný příjem ze zaměstnání. Lidé s pracovní smlouvou na dobu neurčitou mají vždy lepší výchozí pozici než ti, kteří mají smlouvu na dobu určitou. Ale i oni mohou hypotéku přesto získat. K doložení výše příjmů žadatele zpravidla slouží potvrzené kopie výplatních pásek, potvrzení o výši průměrného příjmu nebo výpisy z bankovního účtu. Osoby samostatně výdělečně činné potom dokládají přiznání k dani z příjmů potvrzené finančním úřadem a potvrzení ČSSZ a zdravotní pojišťovny o výši plateb těmto institucím.

Výdaje žadatele

Neméně důležitým faktorem jsou ovšem také výdaje žadatele. Kromě běžných výdajů na živobytí se jedná také o smlouvy na penzijní připojištění, stavební spoření, ostatní půjčky, úvěry a leasing. Je třeba doložit všechny pravidelné platby také na životní pojištění, výživné na děti i další závazky. Pro banky je důležitý totiž poměr mezi příjmy a výdaji a kolik peněz vám fakticky zbývá po zaplacení všech svých závazků. Ovšem pozor na jednu věc, banka započítává do výdajů také sjednaný kontokorent, který ale ve skutečnosti nemusíte vůbec využívat.

Bezdlužnost

Jedním z požadavků na žadatele o hypoteční úvěr je jeho bezdlužnost. To znamená, že není veden v bankovním registru ani v registru neplatičů Solus. Pokud tedy existuje možnost, že byste v těchto registrech mohli být vedeni, je vhodné si to ověřit před vlastní žádostí o úvěr, abyste předešli zbytečným nepříjemnostem.

Stav nemovitosti

Banka samozřejmě podrobně zkoumá i stav nemovitosti, na který úvěr poskytuje. Prověřuje doklady o nabytí nemovitosti, záznamy v katastru nemovitostí a u nově budovaných nemovitostí také stavební povolení. Banky zpravidla využívají služeb odhadce.